Perencanaan Perkembangan Hotel Bandara

Perencanaan Perkembangan Hotel Bandara

Jumlah dan jenis hotel yang dapat didukung di sekitar bandara sangat bervariasi berdasarkan pasar, dan meskipun pergerakan penumpang maskapai merupakan pertimbangan penting, itu bukan satu-satunya pengemudi permintaan hotel. Pola pengembangan dan transportasi lokal dan regional juga memengaruhi kebutuhan akomodasi. Di beberapa kota, sub-pasar kantor besar telah berkembang di sekitar bandara dan aktivitas bisnis lokal memicu banyak permintaan penginapan lokal.

Penumpang dengan penerbangan pagi hari sering mencari akomodasi di dekat bandara untuk menghindari keterlambatan lalu lintas di daerah perkotaan yang padat atau di daerah pedesaan di mana perjalanan panjang ke bandara sering terjadi. Selain itu, bandara-bandara utama sering berfungsi sebagai tujuan pertemuan pusat untuk berbagai kelompok. Dan tentu saja, maskapai penerbangan mengontrak kamar untuk awak dan penumpangnya yang terdampar karena kelebihan pemesanan atau penundaan mekanis. Meskipun tingkat hunian di lokasi bandara sering di atas rata-rata industri, ADR di lokasi bandara seringkali agak lebih rendah daripada lokasi pusat kota atau rata-rata industri secara keseluruhan. Akibatnya, RevPAR hotel bandara sebagai grup mirip dengan industri Hotel AS secara keseluruhan. Untuk informasi lebih lanjut dapat kunjungi tautan saya.

Pengembangan hotel sedang dipertimbangkan di sejumlah bandara di seluruh negeri karena manajer bandara berusaha untuk mendiversifikasi pendapatan dan meningkatkan pengalaman penumpang. Pejabat bandar udara biasanya berusaha menyeimbangkan kepentingan sejumlah konstituensi termasuk maskapai penerbangan, kelompok bisnis lokal, pemimpin politik dan otoritas pengawas dalam mengembangkan rencana induk mereka yang menyediakan kerangka kerja untuk mengelola pertumbuhan dan pengembangan selama dua puluh tahun ke depan. Akibatnya, proses pengembangan untuk hotel bandara di lokasi hotel cenderung lambat secara glasial, karena personel real estat bandara diharuskan mengevaluasi secara rinci dampak keputusan mereka di masa depan, dan proses persetujuan, meskipun berbeda di setiap kota, selalu berlarut-larut. . Isu-isu yang dihadapi oleh otoritas bandara meliputi:

Lokasi:

Sementara hotel yang terawat baik yang secara fisik terhubung ke terminal bandara umumnya mencapai tingkat penghunian dan ADR yang lebih tinggi daripada pesaing di luar lokasi mereka, keunggulan lokasi ini harus dipertimbangkan terhadap kemungkinan perluasan bandara di masa depan – dan kemungkinan bahwa situs hotel akan menjadi lokasi terbaik untuk gerbang terminal baru, landasan pacu atau prioritas lainnya. Beberapa bandara yang melanjutkan proyek perluasan terminal atau landasan pacu telah dipaksa untuk mendapatkan kembali properti hotel di jalur peningkatan ini (seringkali dengan premi), melalui perundingan domain terkemuka atau negosiasi pembelian; sebuah proses yang lebih mudah untuk direnungkan pada struktur tiga puluh hingga empat puluh tahun daripada pada yang masih relatif baru.

Struktur:

Perkembangan hotel dapat disusun dalam beberapa cara berbeda dari perspektif kepemilikan; dengan sewa tanah dan kontrak manajemen menjadi yang paling umum. Keuntungan bagi bandara dari struktur sewa tanah adalah bahwa lessee menanggung risiko pembengkakan biaya pengembangan dan kekurangan operasi; namun tim pengembangan membutuhkan imbalan yang substansial untuk asumsi risiko ini. Selain itu, bandara harus melepaskan kendali atas properti untuk waktu yang lama, dan sumber pembiayaan memerlukan perjanjian non-gangguan yang kuat. Sebaliknya, beberapa keuntungan dari kepemilikan bandara termasuk kontrol jangka panjang atas aset, persyaratan perjanjian manajemen yang lebih pendek dan potensi pengembalian yang lebih tinggi. Jika situs hotel diperlukan untuk pembangunan kembali, akan jauh lebih mudah untuk membangun kembali properti milik bandara. Bandara yang memiliki hotel umumnya mengadakan kontrak dengan operator hotel untuk mengelola operasi hotel sehari-hari. Karena beberapa bandara memiliki kemampuan internal untuk mengevaluasi, dan jika perlu, menantang anggaran operasi, rencana peningkatan modal dan strategi pemasaran, kami menyarankan agar bandara mempertahankan manajer aset pihak ketiga untuk mengawasi operasi. Banyak bandara membiayai properti yang dimiliki bandara melalui obligasi pendapatan bandara, yang meningkatkan kelayakan proyek melalui layanan utang yang lebih rendah. Namun, bandara yang membiayai melalui obligasi pendapatan dilarang menggunakan struktur kompensasi manajemen berbasis kinerja tradisional industri hotel, yang muncul sebagai upaya untuk menyelaraskan kepemilikan dan tujuan operator.

Proses pengadaan:

Bandara umumnya mengeluarkan Requests For Proposals (RFPs) yang memasukkan syarat dan ketentuan standar bandara, bersama dengan deskripsi singkat tentang proyek. Beberapa bandara berjuang dengan pengembangan RFP, dan memberikan pengembang potensial dengan sangat sedikit informasi mengenai proyek dan situs yang diusulkan dan panduan minimal dalam menyusun proposal mereka, sehingga menghasilkan pengajuan yang sulit untuk dibandingkan dan dievaluasi. Selama negosiasi, kami menyarankan agar bandara mencari nasihat hukum spesialis untuk memastikan bahwa masalah penting secara khusus dibahas dalam kontrak hotel termasuk standar pemeliharaan dan operasi, ketentuan pembelian jika situs hotel diperlukan untuk pembangunan kembali, dan interpretasi ketentuan penyesuaian sewa. Beberapa bandara telah mengikat persyaratan perpanjangan untuk belanja modal, mengakui bahwa ketika masa sewa berakhir, penyewa memiliki sedikit insentif untuk mempertahankan fasilitas dan cenderung untuk “menjalankan properti ke tanah.”

Kelalaian:

Jika properti disewakan di darat, bandara pada umumnya tidak bertanggung jawab atas pengawasan langsung, meskipun bandara yang dikelola dengan baik akan memastikan bahwa semua ketentuan sewa, khususnya yang berkaitan dengan pemeliharaan dan standar operasi ditegakkan. Manajer bandara yang cerdas mempekerjakan staf atau manajer aset hotel pihak ketiga. Manajer aset yang efektif memiliki keterampilan dan pengalaman untuk mempertanyakan anggaran operasi, rencana pemasaran tahunan, dan hasil operasi, dan dapat memastikan bahwa dana renovasi dihabiskan dengan paling efektif.

Fasilitas hotel merupakan fasilitas penting di sekitar sebagian besar bandara utama dan untuk bandara-bandara dengan hotel-hotel di lokasi, mengawasi pengembangannya dan operasi yang efektif dapat menjadi tantangan utama. Memastikan bahwa tim yang tepat siap membantu analisis pasar, pengembangan proyek dan keuangan, nasihat hukum dan pengawasan aset adalah masalah utama bagi keberhasilan jangka pendek suatu proyek; namun penting untuk memberikan fleksibilitas untuk memungkinkan kebutuhan bandara yang tidak terduga di masa depan, dan mekanisme untuk mengatasi perubahan kebutuhan atau kondisi. Untuk diskusi lebih lanjut tentang masalah-masalah yang berkaitan dengan Airport Hotel, silakan merujuk ke situs web Pinnacle Advisory Groups di www.pinnacle-advisory.com dan klik pada artikel berjudul: Hotel Airport: Meletakkan Yayasan untuk Pengalaman Sinergis. Allison Fogarty adalah Managing Director dari Praktek Florida Kelompok Penasihat Pinnacle. Fogarty memiliki pengalaman luas dalam pengembangan perhotelan. Kegiatannya meliputi pemilihan lokasi, inspeksi properti, negosiasi dan tinjauan kontrak, dan uji tuntas. Sebagai seorang konsultan, dia telah mengarahkan dan menyelesaikan keterlibatan analisis pasar dan keuangan untuk hotel, resor dan proyek-proyek serba guna di seluruh Amerika Serikat dan Karibia. Pinnacle Advisory Group, dengan kantor di Boston, New York, Washington, D.C, Florida dan Southern California, adalah perusahaan konsultan perhotelan yang menyediakan layanan konsultasi dan manajemen aset untuk beberapa klien bandara.